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最新消息| 寫字樓租賃的甲方思維之項目前策 | 2023-02-14 |
| 文章来源：由「百度新聞」平台非商業用途取用"https://baijiahao.baidu.com/s?id=1676506654644992637&wfr=spider&for=pc" 搜樓選址發布時間：08-3110:35杭州尋樓網絡科技有限公司官方帳號從衡雁個人角度出發，參與過快速發展的城市（杭州）的地標性寫字樓的開發，建設，財務融資，市場調研，產品定位，施工建設，租賃策劃與執行，物業及招商團隊租金。看著一個項目從建設到被并購全流程，也是唏噓不已。個人入門是從前測崗接觸這個行業的，前策是一個累人，但是成長特別快的一項工作，基本工作流程也是模塊化。所謂前期策劃，主要指開發商在項目正式租賃招商或銷售開始之前，到項目進入營銷推廣前這個階段的工作。這里又分土地報告，和項目定位策劃等方面。這個基本也是模塊化，從市場供求關系、產品體系、價格體系、目標客戶需求定位，再到項目整體定位，寫字樓分割配比，項目規劃綜合建議，以及項目經濟成本收益測算。市場報告+定位報告+經濟測算+設計任務書，是一個項目前期策劃服務完整的文本內容，其間混雜無數次的雙方、三方、多方溝通討論會。前期策劃是一個房地產項目的開發靈魂，是整個項目的啟動大腦。從前期策劃的工作看，個人覺得也是每個銷售人員必須要做的事情：前期策劃崗的工作總是在跑盤、市調、查數據、搜資料、寫報告、提報、開會之間打轉。所以做過前策的人，看了對前期策劃工作內容的界定，都能感受到前期策劃之于整個房地產開發鏈條中的重要性。做過前策的人，轉型做客戶或者甲方代理，一般的優勢也是非常大的。但是，單純從前策崗位而言，到了今天，前期策劃的路卻越來越窄了呢。因為，很多前策，都是在堆砌ppt！那些跟甲方簽了服務合同的，不交一份厚厚的PPT似乎對不住那些咨詢費。這些報告是不是真的給到甲方明確的指導性意見呢，是不是真的讓甲方覺得真金白銀花得值呢，恐怕也都要打個大大的問號。簡單談清楚市場狀況；理清開發商核心訴求；解決開發商關鍵問題；有甲方思維，操甲方的心；想甲方所想，急甲方所急；這才應該是一份優秀前期策劃方案該做到的，而無關PPT的厚度。市場30頁，定位40頁，幾個數據表格，足夠了。業務需求本身在減少，服務質量卻只減不升。所以，開發商在前期策劃上的預算投入一減再減，最終低到塵埃里去了。最后，索性就直接免了這項，曾經合作的營銷公司，都想著做后期銷售代理的，統統免費來一遍。畢竟，很多乙方也看到，前期策劃的標的金額偏低，而且項目合同數量不穩定，不足以作為公司一個長期的利潤出發點。最典型的就是一些標的的金額：前期策劃項目合同金額越來越低，獨立收費的項目越來越少。50萬個、40萬個、30萬個、20萬個、10萬個。再后來，就變成了去爭取拿項目代理合同的附屬品，體現合作誠意度的附加值。免費出差看地評估；免費出各種市調報告；免費送前期策劃方案；免費的唯一條件就是最大可能性拿到項目后期的項目代理權。到最后，都從代理傭金抵扣掉了，前期策劃也就沒啥產出價值了。當然，越來越多做產業園的，或者新建的總部型但是有大量體量對外出租，想做產業的，或者是一些開發商，對于新進城市的熟悉了解程度不夠，也會尋找本地營銷咨詢公司做一些付費的城市進入研究，以便能快速全面的深入了解市場。總之，個人覺得，前策是每個甲方對于團隊的培訓和打造方面必備的一門課程，如果團隊對于前策都沒有一定的工作深度和經驗，在和乙方打交道的過程中只會被忽悠，做小白鼠。萬變不離其宗，在這個社會，自強才能萬強。舉報反饋 關鍵字標籤：商務中心費用 |
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